居住率已触底？大多数美国REIT业绩赛过疫情前水平

根据全美房地产投资信托协会（NAREIT）的居住绩赛T-Tracker数据，由于居住率达到并超过疫情前的率已水平，房地产投资信托基金（REIT）第二季度业绩好于预期，触底这有助于推高运营资金。大多具体来说，数美水平对于所有上市的国R过疫美国REIT而言，第二季度FFO（营运现金流）较第一季度增长9.8%，情前达到创纪录的居住绩赛196亿美元，较上年同期增长15.4%。率已值得一提的触底是，几乎84%的大多REIT业绩报告都显示其FFO较上年同期有所增加。

大多REIT表现超疫情前水平

据了解，数美水平NAREIT研究与投资者拓展部执行副总裁John D． Worth表示：“我们得出的国R过疫第一个结论是，在不考虑通胀风险、情前利率上升和对经济放缓的居住绩赛担忧的情况下，所有REIT的表现都很好。我们现在看到的是，该行业大多数公司的表现超过了疫情爆发前的水平。”

其中改善最显著的是住宿和度假REIT。据悉，住宿/度假REIT第二季度FFO较第一季度增长了一倍多，与去年同期相比，其FFO飙升超过1000%。上市的美国住宿/度假REIT第二季度FFO同比增长1295.60%至12.7亿美元，上年同期为9100万美元，环比增长130.07%，2022年第一季度为5.52亿美元。

在同店净营业收入（SS-NOI）方面，自储、公寓和单户住宅的环比增长最为强劲。其中自储式REIT第二季度SS-NOI继第一季度上涨22.4%后跃升20.8%；公寓REIT的SS-NOI较上一季度上涨16.0%，第一季度的涨幅为12.1%。单户住宅租赁REIT的增长率为11.6%，连续第三个季度季度环比增幅超过11%。

NAREIT的Worth表示，目前只有多样化（Diversified），医疗保健（Health Care）和专业（Specialty）这三个部门的表现不如疫情爆发前，并称即使是这些数据也“与疫情前的水平相差不远”。

Worth指出，办公领域的FFO表现良好，2022年第二季度FFO较2019年第四季度增长了6个百分点。“在疫情期间的早期，尽管人们没有去办公室，但租金仍在支付。现在，人们已经慢慢回到办公室，并且租金也仍在支付。更重要的是，我们开始看到2022年的租赁活动比2021年更多，这意味着居住率真的已经触底，并开始再次缓慢回升。”

加息背景下，REIT面临机遇与挑战并存

据了解，与许多其他行业一样，利率上升也影响了REIT的并购活动。据NAREIT追踪显示，2022年第二季度，净收购从上一季度的167亿美元降至110亿美元。Worth表示，在利率上升的环境下，买家将寻求更高的资本化率，即在商业房地产领域中用于表示预期在房地产投资物业上产生的回报率，也称为“上限率”。

Worth称：“我们确实处在一个市场正在寻找新的均衡价格和新的均衡上限利率的时期，这些都反映了加息的前景。但这些期望需要一段时间才能实现。”

此外，Worth还认为，REIT在应对当前高企的通胀方面处于有利地位。从第二季度的结果看，REIT的净营业利润同比增长快于通胀。而这就是为什么房地产和REIT能很好地抵御通胀，并在胀和温和通胀时期成为投资组合的关键因素之一。Worth补充道，从历史上看，在高通胀或温和通胀时期，REIT的表现优于大盘。

以下是过去一年REIT行业的表现，其中表现最好的是酒店和度假村（粉色线），多资产REIT指数（蓝色）紧随其后，其次是住宅REIT（绿色），医疗保健（紫色）和办公楼（红色）。橙色线是标普500指数。